[보도자료] 서울회생법원, 개인회생절차에서 전세사기피해자 지원

서울회생법원, 개인회생절차에서

전세사기피해자 지원

 

 

- 전세사기피해자가 채무자인 개인회생절차에서

변제기간 단축 및 변제액 감경을 통하여

전세사기피해자의 재기를 지원하고 주거안정을 도모 -

 

1. 개요

❍ 서울회생법원(법원장 안병욱)은 2023. 8. 9.(수) 전세사기피해자(임차인)가 채무자인 개인회생절차에서 변제기간을 3년 미만으로 단축시킬 수 있도록 실무준칙을 개정하였음

 

❍ 아울러 변제기간 단축 이외에도 전세사기피해자인 채무자가 반환받지 못하는 전세보증금 상당액을 청산가치에 반영하지 않음으로써 채무자가 매월 납입하는 변제액의 부담을 경감하는 방안 등의 전세사기피해자 지원방안을 마련하여 2023. 8. 29.(화) 개인도산 담당 법관 및 내외부 회생위원들의 참석 하에 의견조회 및 설명회를 마쳤고, 2023. 9. 1.(금)부터 개인회생절차에서 전세사기피해자 지원방안을 시행할 계획임

 

2. 논의의 배경

❍ 전세사기피해자는 전세보증금을 돌려받지 못하게 되었음에도 전세대출금은 전액 변제해야 하는 상황으로 인하여, 대출기관의 독촉 등에 시달리고 경제생활이 어려워짐

 

❍ 전세사기피해자는 ‘성실하지만 불운한 채무자’에 해당하므로 경제적 재기를 위하여 지원할 필요가 있음

 

❍ 국토교통부 전세사기피해지원위원회 2023. 8. 18. 기준 전세사기피해자등 가결건수 총 3,508건

 

❍ 임차인(전세사기피해자) 중 대부분이 보유 재산의 상당 부분을 전세보증금으로 사용하거나, 금융기관의 전세자금대출을 통하여 전세보증금을 마련하므로, 전세보증금을 반환받지 못하게 된 임차인들은 사회적·경제적으로 매우 취약한 지위에 처하게 됨

 

3. 내용 및 전망

❍ 기존 서울회생법원 실무준칙 제424호 ‘변제계획의 변제기간’ 제2조 제2항 제6호를 신설 추가하여, 전세사기피해자가 채무자인 경우에도 변제기간을 3년 미만으로 정할 수 있도록 하였음

 

❍ 구체적인 사안에 따라 변제기간에 차이가 있을 수 있지만, 전세사기피해자의 구체적인 변제기간은 실무상 대체로 ‘2년’을 기준으로 정해질 것으로 예상됨

 

실무준칙 제424호 변제계획의 변제기간 제1조(목적) 준칙 제424호는 법 제611조 제5항, 개인회생사건 처리지침(재민2004-4) 제8조에서 정한 변제기간에 관하여 3년 미만의 기간을 변제기간으로 정할 수 있는 구체적 사항을 정하여 채무자의 신속한 구제 및 사회복귀를 도모함을 목적으로 한다. 제2조(3년 미만의 변제기간을 정할 수 있는 경우) ① 채무자가 3년 미만의 변제기간 동안 원금의 전부를 변제할 수 있는 때에는 이자의 변제 여부에 불구하고 원금의 전부를 변제할 수 있는 때까지를 변제기간으로 한다. ② 채무자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 미만의 변제기간 동안 원금의 전부를 변제할 수 없는 때에도 그 변제기간을 3년 미만의 기간으로 할 수 있다. 1. 65세 이상의 노인 2. 장애인복지법 제2조에 따른 장애인 중 장애의 정도가 심한 장애인 3. 30세 미만의 청년 4. 3명 이상의 미성년 자녀를 양육하는 자 5. 한부모가족지원법에 따른 한부모가족의 부 또는 모 6. 전세사기피해로 인하여 지급불능에 이르거나 그러한 사실이 생길 염려가 있는 사람으로서, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제14조에 따라 같은 법 제2조 제4호의‘전세사기피해자등’으로 결정 받은 자 ③ 법원은 변제계획의 인가요건, 채무자의 수입 및 지출, 개인회생신청에 이르게 된 경우 등을 종합적으로 고려하여, 변제기간을 제1, 2항에서 정한 기간과 달리하여 수정할 것을 명할 수 있다.

❍ 특별법상 전세사기피해자등 결정을 받았다고 하여 바로 변제기간 단축 요건을 충족하는 것은 아님(지급불능의 주된 원인이 전세사기피해여야 하지만, 전세사기피해가 지급불능 시점보다 반드시 선행할 필요는 없음). 향후 준칙 악용 사례 등을 수집하여 배제기준 등을 마련할 예정

 

❍ 한편, ① 채무자가 전세사기피해자인 경우(특별법상 ‘전세사기피해자등 결정’을 받거나 그에 준하는 경우), 위 ①에 해당하지 않는 단순 전세보증금 미반환 사안이라도, ② 전세 목적 부동산의 경매가 완료되었는데도 전세보증금을 반환받지 못한 상태로 해당 부동산의 인도가 완료된 경우 또는 ③ 임대인이 파산선고 또는 회생절차개시결정을 받은 경우에는 전세보증금의 청산가치를 0원으로 산정하여, 그 금액만큼을 변제액에서 제외함으로써 채무자가 매월 납입하는 변제액의 부담이 경감될 수 있도록 실무를 운용할 계획임

 

- 변제기간 단축 방안과 달리 청산가치 미반영 방안의 경우에는 특별법상 전세사기피해자등 결정을 받지 않았지만 채무자 구제의 합리적 필요성이 있는 일정한 경우까지로 보호 범위를 확대하여 특별법상 보호의 사각지대를 보완함

 

❍ 위 세 요건 중 하나에 해당하지 않는 경우에도 전세사기피해자가 전세 목적 부동산에 대하여 경매절차에서의 우선변제권은 있으나 배당받을 수 있는지가 불분명한 경우 임대차보증금반환채권의 청산가치를 전세보증금액보다 감액할 수 있도록 함

 

❍ 다만, 채무자가 전세사기피해를 주장하더라도 전체 채무액에서 전세사기피해액이 차지하는 비중 등 각 사안의 개별적 사정을 고려하여 전세사기피해가 지급불능의 주된 사유가 아니라고 판단될 경우 지원방안의 적용을 제외할 수 있음

 

❍ 변제기간 중 전세사기피해자가 전세보증금을 반환받아 청산가치가 상향되는 경우 이를 반영한 재산목록을 제출하게 하고, 기존 인가된 변제계획안의 총변제액이 상향된 청산가치에 미달하는 경우 청산가치를 보장하는 변제계획으로 변경 신청할 의무를 부과함으로써 채권자를 보호하고 제도의 남용에 대처함

 

❍ 특별법의 시행에도 불구하고 즉각적인 도움을 받지 못하여 어려움에 처한 사례가 많음. 서울회생법원이 현재 개인회생절차에서 시행하고 있는 금지명령 발령 실무(대부분 신청일 기준 2~3일 내 발령)가 이번 청산가치 미반영 조치, 변제기간 단축 조치 등과 결합하여 운영될 경우 전세사기피해자 재기를 위한 실효성 있는 지원 방안이 될 것으로 기대함

 

 

 

개인회생절차에서의 전세사기피해자 지원 및 처리 절차 요약

개인회생절차에서의 전세사기피해자 지원 및 처리 절차 요약