개인회생절차에서의 전세사기피해자 지원 및 처리 절차 요약

1. 전세사기피해자 지원 방안 개요

절박한 상황에 처한 전세사기피해자의 경제적 재기를 실질적으로 지원할 필요와 더불어 전세사기피해를 주장하며 임차보증금의 청산가치 미반영을 주장하는 사안의 사건이 늘어나고 있는 것이 현실입니다.

이에 서울회생법원에서는 회생위원의 형식적 심사가 가능하도록 청산가치의 미반영 요건, 감액 사례 각 요건에 해당하는 제출서류 및 처리 절차를 미리 정하여 회생위원의 심사 및 처리 부담을 경감시키고 다수의 사건을 일괄 처리하기 위해 서울회생법원에서는 이와 같은 절차를 마련하게 되었습니다.

본 지원방안은 회생위원, 재판부에게 구속력을 가지는 것은 아니며, 채무자가 전세사기피해를 주장하더라고 전체 채무액에서 전세사기피해액이 차지하는 비중 등 각 사안의 개별적 사정을 고려하여 전세사기피해가 지급불능의 주된 사유가 아니라고 판단될 경우 지원방안의 적용을 제외할 수도 있습니다.

2. 지원방안 요약

1) 대상

① 채무자가 전세사기피해자(특별법상 결정받거나, 최소한 경찰의 기소의견 송치)

② 경매완료, 보증금 미반환, 목적물 인도 완료 3가지 모두 충족

③ 임대인이 파산선고, 회생개시결정받은 경우 : 임차보증금채권의 청산가지 0원

2) 특별법상 전세사기피해자 결정받은 자에 한정 : 변제기간 2년으로 단축

3) 우선변제권 있으나 배당 가부 불분명한 경우 경매의 평균 매각가율을 곱한 금액으로 청산가치 산정

4) 변제기간 중 임차보증금 환가될 경우 대비 필수적 조건부 인가결정

3. 처리절차 요약

1) 채무자가 전세사기피해 주장하며 임차보증금채권의 청산가치 미반영 주장하는 경우

① 회생위원은 채무자에게 보정명령 및 각 보증보험사에 사실조회

② 회생위원은 보정서 등 제출되면 선결하여 검토

-전세보증금 반환보증보험 가입한 채무자로 돌려받을 가능성 있는 경우 : 반환예정액을 청산가지에 반영해야 함.

-보증보험사 또는 전세금대출기관이 임차보증금에 관하여 담보를 설정한 경우 : 별제권자 있는 경우로 청산가지에 미반영해야 함

※ 위 두 경우 조건부 인가결정 대상이 아님

③ 선결사항 해당 없는 경우

-임차보증금채권 청산가치 미반영 요건 충족하여 청산가치 0원으로 반영하고, 조건부 인가결정함

-임차보증금채권 청산가치 미반영 요건 결격이나, 우선변제권이 있고 배당 가부가 불분명한 경우 청산가치 감액하여 반영하고 조건부 인가결정

④ 조건부 인가 사건관리 : 변제기간 종료 3개월 전 신고서 제출 확인 후 미신고 시 일괄 제출 보정명령 및 보정기간 도과 시 일괄 폐지 결정

2) 채무자가 특별법상 전세사기피해자 결정을 받았다고 주장하는 경우

① 회생위원은 채무자에게 보정명령발령

② 회생위원은 전세사기피해자 결정문 확인 후 임차보증금채권 청산가치 0원, 변제기간 2년, 조건부 인가결정

③ 조건부인가 사건 관리 : 변제기간 종료 3개월 전 신고서 제출 확인 후 미신고 시 일괄 제출 보정명령 및 보정기간 도과 시 일괄 폐지 결정

4. 선결 검토 사항 : 임차보증금 조달 방법과 보증보험

임차보증금의 조달은 본인 자금, 일반 신용 대출, 전세자금 대출 등의 방법이 있으며, 전세자금 대출의 경우 대출기관이 임차보증금채권을 양도받거나, 질권을 설정하는 경우가 많습니다.

1) 임차보증금 관련 보증 보험

	반환보증	상환보증
보증내용	임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 보증	임차인이 금융기관에 부담하는 전세자금대출금 상환을 보증
상품명	전세보증금반환보증(HUG, 주택도시보증공사), 전세보증금반환보증전세지킴보증(HF, 한국주택금융공사), 전세금보장신용보험(SGI, 서울보증보험), 임대주택보증보험(SGI)	전세자금보증(HF)
상품명	전세금안심대출 보증(HUG)
특징	-전세자금대출을 받으면서 금융기관에 대하여 임차보증금채권을 양도하거나, 질권설정해준 경우 보험 가입 결격사유 -보증기관은 보험가입시 임차보증금채권을 양수받기도 하고, 양수받지 아니하였더라도 임차인에게 임차보증금을 지급 후 임차인을 대위하여 구상권 행사 -임채주택보증보험(SGI)은 민간임대주택에관한특별법상 보험 가입 의무 있는 민간임대사업자가 계약자, 임대사업자가 임차보증금 반환의무를 미이행시 임차인이 직접 보험금 청구(임대사업자의 임대목적물의 경우 부동산등기부등본상 확인가능)	필수적으로 보증기관이 임차보증금채권을 양수 받고 있음 → 이 경우 채무자가 적극적으로 소명할 것으로 보여짐

2) 전세사기피해를 주장하면서도 전세보증금 반환보증 보험이 체결된 경우는 대부분 임차보증금을 반환받을 수 있으므로 반환한도 내에서 전세보증금채권의 청산가치 전액을 인정하여야 하고, 감액 여지가 없음에 주의하여야 함 → 채무자는 보험 가입 사실을 숨길 가능성이 있으므로 사실조회를 통한 철저한 확인이 필요함

3) 전세자금대출 금융기관이든, 보증기관이든 임차보증금채권을 양수, 질권 설정한 경우 그 설정 범위 내에서 채무자의 청산가치에서는 제회 → 조건부 인가결정 필요 없음

4) 채권 양수, 질권 설정 없는 일반 신용대출로 전세자금 대출하였더라도 이는 청산가치 감액대상이 아님(기존과 동일)

Q&A

Q : 일반 신용대출로 전세자금을 조달한 경우 기존의 경우와 동일하게 청산가치 전액반영하는 것인가요?
A : 신용대출이든 전세자금대출이든 상관없이 임차보증금채권에 대한 채권양도, 질권 설정 등이 없으면 임차보증금채권이 여전히 채무자의 재산이므로 원칙적으로 청산가치에 전액 반영하는 것이 맞습니다. 다만, 대부분의 전세자금대출의 경우 금융기관이 임차보증금채권에 관하여 담조를 설정하고 있는 것으로 알고 있습니다.

Q : 반환보증에 가입되어 있는 경우 재산목록에 임차보증금채권과 반환보증채권을 중첩적으로 기재해야 하는가요?
A : 사실상 모두 한 채권, 즉 임차보증금 반환채권의 변제를 보장받기 위한 것이므로(임대인으로부터 임차보증금도 받고, 보험회사로부터 보증금도 받는 경우는 없음) 임차보증금채권만 존재하는 것으로 기재하고 다른 채권(예컨데 보증보험채권, 중개사협회에대한 채권 등)으로부터의 변제가능성을 임차보증금반환채권의 청산가치계산에 직접적으로 반영하면 됩니다.

예시

명칭	금액 또는 시가(단위:원)	압류유무	비고
임차보증금	0원		임차보증금 144,000,000원 중 별제권부 담보금액 129,000,000원 공제, 압류금지재산 55,000,000원 공제로 임차보증금은 0원 보증채권은 임대차보증금반환채권을 받지 못하였을 경우에만 보충적으로 조증사에 지급보험금 청구하게 되는 것이므로, 보증금반환채권과 보증사에 대한 장래 행사할 지급보증금채권을 중복해서 반영하지 않음. 따라서 임차보증금반환채권만 평가함.