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경매절차 따라잡기

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[경매절차 따라잡기] 9. 배당절차 및 배당기일 진행 0. 매수인이 매각대금을 지급하면 경매법원은 배당기일을 지정하고, 당사자 및 이해관계인과 배당요구권자에게 배당기일을 통지하고 배당을 실시한다. 1. 채권자는 배당요구의 종기까지 채권의 신고를 하였으나, 배당기일의 통지를 받은 이후 배당기일을 기준으로 원금 및 이자가 계산된 채권계산서를 제출하여야 한다. 특히 근저당권자가 이에 해당한다. 다시 계산된 채권계산서를 제출하지 않으면, 부동산등기사항증명서의 채권최고액이나 배당요구의 종기 전에 제출된 배당요구서 등 기타 서류로 채권액을 계산한다. 2. 배당요구신청서, 채권계산서, 권리신고 및 배당요구신청서, 교부청구서 등을 바탕으로 배당순위 및 배당액을 계산하여 배당표를 작성하고, 배당기일을 진행한다. 배당기일에서 배부되는 가배당표를 보고 배당에 이의가..

[경매절차 따라잡기] 8. 소유권이전등기 촉탁 신청 및 부동산 인도명령 0. 매각대금을 납부하면 매수인은 해당 부동산의 소유권을 얻게 된다. 이후 매수인은 법원에 경매 낙찰에 의한 소유권이전등기촉탁 신청서를 제출하여야 한다. 경매법원은 이 신청서를 검토한 후 관할등기소에 소유권이전 및 말소기준권리 이하의 말소될 등기사항에 대한 말소등기촉탁을 동시에 하게 된다. 1. 경매 낙찰로 인한 소유권이전등기 촉탁신청서의 첨부서류로는 ① 부동산 목록 및 부동산등기부등본, ② 토지대장등본 (아파트, 빌라 등인 경우 대지권이 나타나는 토지대장등본), ③ 건축물관리대장등본, ④ 매각허가결정등본, ⑤ 매수인의 주민등록표초본, 법인인 경우 법인등기사항증명서, ⑥ 취득세납부확인서, ⑦ 말소등록세(말소 1건당 7,200원), ⑧ 등기신청수수료(소유권이전 1필지 당 15,000원, 말소 1건당 ..

[경매절차 따라잡기] 7. 매각대금의 납부 0. 매각기일에 낙찰받은 최고가매수신고인은 대금을 납부하면 소유권을 가지게 된다. 1. 그럼 언제 납부할 수 있는가? 계속 말하지만, 매각기일 1주일 뒤 매각결정기일, 매각결정기일에 매각허가결정을 하고 또 1주일 뒤 매각허가결정의 확정. 이후 대금지급기한을 지정하여 매수인에게 통지하게 된다. 즉, 매각기일에 최고가매수신고인으로 정해졌더라도 문제없이 15일이 지나야 대금을 납부할 수 있다. 2. 1주일 + 1주일인데 왜 15일인가? 매각기일과 매각결정기일은 일괄 지정되어 공고한다. 미리 1주일 간격으로 정해져있는 기일들이고, 매각결정기일 이후 7일의 즉시항고기간은 7일째 되는 날의 24시까지이므로 확정은 그 다음날로 된다. 월요일이 매각결정기일이었다면, 즉시항고는 화요일부터 7일째 되는 날인 다..

[경매절차 따라잡기] 6. 매각허가결정 및 불허가결정 절차 0. 경매법원은 매각을 위해 매각기일과 매각결정기일을 1주일 간격으로 동시에 지정하여 공고한다. 매각기일에 최고가매수인이 정해지면 1주일 뒤로 정해진 매각결정기일 전까지 다시 사건을 검토하고, 이해관계인의 의견을 들어 매각허가 여부를 결정한다. 1. 통상 매각기일의 통지 누락여부나 물건명세서의 하자, 이해관계인의 즉시항고 여부 등을 다시 검토하고 기다려 매각결정기일에 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고한다. 매각결정기일은 출석하지 않는 것이 일반적이며, 이해관계인의 즉시항고는 매각결정기일 전에 서면으로 접수한다. 2. 농지취득자격증명의 경우 이 시기에 제출하여야 하나, 그 발급 여부에 대한 결과가 수 주 걸릴 수도 있기에 매각결정기일의 연기신청을 하는 경우도 있다. 3. 매각이 되었다..

[경매절차 따라잡기] 5. 매각기일의 실시 0. 부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 안에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰이 있으며, 현재 법원경매는 기일입찰 방식을 취하므로 이에 대하여만 알아보자. 1. 매각장소는 법원 안 입찰법정에서 진행된다. 일반 법정과는 구조가 다르며, 경매입찰만을 위한 설비(입찰표 기재대)가 마련되어 있다. 2. 경매법정에는 매수희망자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰봉투가 있다. 입찰봉투는 매수보증금을 넣는 흰색의 작은 봉투와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투가 있는데, 입찰을 하려면 두 가지 봉투가 모두 필요하다. 3. 하나의 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 부동산이 2건 이상인..

[경매절차 따라잡기] 4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지 0. 배당요구의 종기가 지나고 매각기일을 지정할 사건은 약 1달 전 기록을 정리하고, 매각물건명세서를 작성하여 매각기일 및 매각결정기일을 지정하고, 이해관계인에게 기일통지를 하고, 법원경매홈페이지에 공고를 한다. 이로 매수를 희망하는 일반인에게 물건이 공개된다. 1. 매각물건명세서를 작성하면서 신고된 채권계산서를 정리하고 대략의 채권신고액과 배당순위 등을 확인한다. 만약 최저매가가격으로도 선순위채권액을 만족하지 못하는 경우 매각기일을 지정하지 아니하고, 신청채권자에게 무잉여통지를 하여 최저매각가격 이상의 일정금액으로 해당부동산을 매수할 것인지를 알리게 된다. 주로 임의경매가 아닌 강제경매에서 문제되는 부분이며, 무잉여통지를 받고도 매수의 신고를 하지 아니하면, 경매법원은 경매신청에 대하여 절차를 취..

[경매절차 따라잡기] 3. 매각의 준비 및 매각물건명세서 작성 0. 배당요구종기까지 현황조사서, 감정평가서, 교부청구서, 채권신고서, 권리신고및배당요구신청서 등 각종 서류를 신고받고, 종기 이후 사건은 매각기일지정을 위해 기다리게 된다. 이후 지정할 매각기일 1달여 전 기록을 정리하고, 전산확인도 다시 하며 매각기일지정을 위한 준비작업에 들어간다. 이 때 접수된 채권신고서 등을 바탕으로 매각물건명세서도 작성된다. 1. 현황조사서를 통해 해당부동산의 현황, 임대차관계, 점유관계, 주민등록 및 외국인거소사실 등을 파악하게 되며, 특히 경매법원에서는 임차인에 관한 부분을 확인하고, 현황조사서에서 확인된 임차인에게 권리신고의 최고를 하게 된다. 2. 임차인의 경우 집행관의 현황조사시에 집행관으로부터 직접 안내를 받거나 부재중일 경우 안내문을 받게 된다. 통상 이..

[경매절차 따라잡기] 2. 경매개시결정 및 배당요구종기 지정 절차 0. 신청서 접수 후 주말 제외 늦어도 다음날에는 배당된 경매계로 기록이 인계된다. 이후 경매계장이 기록을 검토하여 보정할 것이 있다면 보정명령을 송달할 것이며, 없다면 경매개시결정을 하고, 경매개시결정 기입등기를 촉탁한다. 1. 신청서의 검토는 관할, 첨부서류, 인지액 등의 납부여부 등을 확인하며, 사건입력 등의 전산정보를 정리하게 된다. 보정할 사항이 없다면 당일 또는 그다음 날 관할 등기소에 전자로 경매개시결정 기입등기촉탁을 하고, 등기소에서는 신청서가 접수되면 등기 후 등기완료통지서를 전자로 해당 경매계에 송달한다. 2. 등기완료통지서를 확인한 경매계에서는 경매개시결정정본을 신청인, 채무자, 소유자에게 각 송달한다. 이 결정문을 받음으로써 채무자 또는 소유자는 부동산이 압류되고 경매가 ..

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