1. 임차권등기란
세입자가 기존 임대주택에서 이사를 가면서 보증금을 받지 못한 채 전출 신고를 할 경우 대항력이 사라질 것을 대비하여 법적으로 보증금을 받을 권리가 있다는 것을 등기하는 것을 말합니다
코로나19, 벼락거지, 코인, 부동산 등의 광풍이 지나간 뒤 높은 금리로 조마조마한 생활을 이어가는 지금, 빌라왕이라는 말로 서민을 울리는 사람이 나타나더니 이제는 전세사기라는 말까지 나와 힘든 삶을 더 힘들게 만드는 것 같습니다.
불안정한 주거에 대한 정부의 여러 대책이 있지만, 그에 대한 믿음이나 방법이 부족하다 느끼는 것도 사실일 것입니다. 그렇다고 손 놓고 있을 수만은 없기에 여러 대비를 스스로 해야만 할 것이고 세입자로서 우리가 준비할 수 있는 하나의 방법으로 임차권등기명령제도가 있을 것입니다.
2. 주택임차권등기명령이란
임대차기간이 끝나면 임차인은 보증금을 돌려받고 임차목적물에서 퇴거하게 되지만, 통상 임대인은 새로운 임차인에게 보증금을 받아 기존 임차인에게 반환하는 방식이 일반적일 겁니다. 하지만 최근 경제불황의 상황 속에서 부동산 시장은 더욱 침체되고 부동산 가격의 하락과 함께 전셋값 역시 하락하다 보니 보증금 반환이 어려운 경우가 발생하기도 합니다. 이런 상황에서 임차인은 기간 만료 등의 이유로 이사를 하고 전출을 하면서 더욱 불안한 위치에 있을 수밖에 없게 되겠습니다.
이러한 상황에서 필요한 제도가 바로 임차권등기명령입니다.
쉽게 말하면 내가 보증금 못 받고 이사 나가니 돌려받을 보증금이 있다는 것을 해당 부동산 등기부에다가 도장 찍어 놓는다고 보시면 됩니다. 즉 임차권등기를 통해 이사로 인한 점유의 상실이라는 공백을 막는 것입니다.
부동산등기부에 임차권등기가 되어 있다면 전 세입자가 돈을 받지 못하고 이사를 갔다고 생각하시면 됩니다.
3. 임차권등기명령 신청요건
임차권등기명령은 계약만료 이후 보증금을 돌려받지 못할 경우 신청할 수 있습니다.
반드시 계약만료일 경우만 가능한 것은 아니고, 민법이나 임대차보호법 상의 여러 상황이 계약만료에 준하는 경우라면 임차권등기명령신청이 가능합니다. 기간의 약정 없는 임대차의 경우 임차인이 해지통고한 날로부터 1개월이 지난 경우, 묵시적 갱신이 이루어진 경우 임차인이 해지통고를 하고 통고된 날로부터 3개월이 경과한 경우 등의 경우에도 임차권등기명령은 가능합니다.
임대차등기명령신청가 가능한 경우는 아래와 같이 정리해 놨으니 참고하시면 되겠습니다.
| 임대차등기명령 신청요건 |
| 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임차인이 해지통고한 날로부터 1개월이 지난 경우 (민법 제635조 제2항 제1호) |
| 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차주택에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달설할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 (민법 제625조) |
| 임차주택의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우 (민법 제627조) |
| 묵시의 갱신이 이우러진 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날로부터 3개월이 경과한 경우 (주택임대차보호법 제6조의2) |
| 임대차계약을 체결한 후 임차주택이 멸실되어 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 해지하는 경우(민법 제627조) |
임대주택과 임차인의 범위
임차권'등기'명령이므로 등기된 경우에만 가능하며, 임차주택이 무허가건물인 경우에는 원칙적으로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
다만, 임차주택에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 상태라면 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수도 있습니다. 이러한 경우 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면이 첨부되어야 합니다.
주택의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있으며, 이 경우 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면이 첨부되어야 합니다.
등기부상 주거시설이 아닌 경우일지라도 주거용도로 임차하였다면 임차권등기명령신청의 대상이 됩니다. 이경우 임대차계약체결 당시부터 임차권등기명령 신청 당시까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류가 첨부되어야 합니다.
임차인의 범위
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
전차인은 임대인의 승낙을 받았다고 하더라도 임대인에 대해 의무만 부담할 뿐 권리를 갖고 있지 않으므로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
4. 임차권등기명령 신청방법
임대차가 종료된 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지원 또는 시·군법원에 임대차등기명령을 신청할 수 있습니다. 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때에, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지를 한 때에 그 효력이 발생하게 되는데, 법원은 임차권등기명령의 효력이 발생하면 지체 없이 촉탁서에 재판서 등본을 첨부하여 해당 부동산 소재지 관할 등기관에게 임차권등기의 기입을 촉탁하게 됩니다.
그럼 임차권등기명령 신청서와 작성방법을 알아보겠습니다.
5. 주택임차권등기명령 신청시 필요서류 및 비용, 그리고 작성방법
임차권등기명령 신청서를 작성하기 위해선 기본적으로 위 신청서에 안내되어 있는 첨부서류가 필요합니다.
① 임대인 소유의 임차목적물인 부동산의 등기사항증명서
①-1 임대인 소유가 아닌 경우 임대인의 명의로 소유권보존등기할 수 있음을 증명하는 서면(건축물대장 등)
② 대항력을 확인 할 수 있는(전입일자확인 가능한) 임차인의 주민등록초본
③ 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서 사본
④ 부동산목록은 별지로 준비합니다.
♣ (별지)
부동산 목록 작성례<단독주택 일부 임차인의 경우>
예) 서울시 동대문구 신설동 150-2
벽돌조 평슬래브지붕 3층 주택
1층 95.18평방미터
2층 90.19평방미터
3층 89.29평방미터
임차범위: 2층 90.19평방미터 중 남서쪽 45.09평방미터
♣ 도면 작성례
ㄱ ㄴ
ㄹ ㄷ
<신청서상의 신청취지 기재례>
별지목록 기재 건물 중 2층 90.19평방미터 중 별지도면 표시 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㄱ의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분 남서쪽 45.09평방미터에 관하여 아래와 같은 주택임차권등기를 명한다.라는 결정을 구합니다.
⑤ 송달료 1인당 3회분(5,200원 x3, 법원 구내은행 납부)
⑥ 등록세 7,200원 납부 (관할 시군구청)
⑦ 정부수인인지 2,000원(우체국, 법원 구내은행) 및 대법원등기수입증지 3,000원(법원 구내은행)
여기에 위에서 언급한 계약만료에 준하는 각 사항을 증명할 수 있는 서면이나 주거시설이 아닌 경우 임대차계약체결 시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류 등이 있어야 합니다.
6. 임차권등기명령의 효과
이사를 가더라도 대항력 및 우선변제권이 유지되므로 보증금을 우선변제받을 수 있고, 임차권이 등기됨으로써 임대인에게 압박수단으로도 효과가 있겠습니다.
이상 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
한 눈에 보는 임차권등기명령 신청서 작성방법
주택임차권등기명령신청서 작성방법을 임대차계약서와 비교하여 알기 쉽게 바로 작성 가능하도록 작성한 안내입니다. 기본 구비된 양식에 신청취지란의 각 부분을 어떻게 기재하여야하는지
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