전세사기피해자 결정받은 자에 대한 변제기간 단축
서울회생법원
1. 논의의 배경
1) 전세사기피해자들에 대한 배려와 구제의 필요성
| 사례 - 회생채권이 전세보증금 대출금 7,000만 원 채권 1건 - 채무자 인천 미추홀구 건축왕 남씨 전세사기피해자 - 경매개시되어 배당 완료되었으나 전혀 받지 못함 → 채무자는 임차보증금은 전혀 돌려받지 못하면서 전세대출금은 전액 변제해야 하는 상황으로, 대출기관의 독촉으로 사실상 경제생활이 어려움, 전세사기피해자로서 성실하지만 불운한 채무자에 해당, 경제적 재기를 위한 지원 필요 |
● 2023. 6. 1. 전세사기피해자를 지원하고 주거안정을 도모할 목적으로 전세사기피해자지원 및 주거안정에 관한 특별법이 한시법(시행 후 2년간 효력)으로 제정, 시행
● 2023. 7. 27. 전세사기피해자 1,901건 결정, 현재 3,627건 접수
● 임차인들 중 대부분이 보유 재산의 상당 부분을 임대차보증금으로 사용하거나, 금융기관의 전세금대출을 통해 이를 마련하므로, 임대차보증금을 반환받지 못하게 된 임차인들은 사회·경제적으로 매우 취약한 지위에 처하게 됨.
● 전세사기 특별법 시행에도 즉각적인 도움을 받지 못하여 어려움에 처하는 사례들이 많음, 현재 개인회생절차에서 시행하고 있는 금지명령(대부분 신청일 기준 2 ~ 3일 내 발령)을 비롯하여 청산가치 미반영안과 결합하여 운영할 경우 전세사기피해자를 지원하는 실질적인 구제방안이 될 것으로 기대함
2) 법령상 명문으로 3년 미만의 변제기간을 정하는 것을 금지한 조항은 없음
● 관련 법령에 의하면, 변제기간은 원칙적으로 3년, 예외적으로 5년을 초과할 수 없으나, 변제계획 인가요건, 채무자의 수입 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 변제기간을 달리하여 수정을 명할 수 있음 [채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제611조 제5항, 개인회생사건 처리지침(재민 2004-4) 제8조 제1항]
● 법령상 명문으로 3년 미만의 변제기간을 금지하고 있지 않고, 임대차보증금을 반환받지 못하거나 반환받지 못할 것으로 예상되는 임차인들은 3년 미만의 변제기간을 정할 수 있는 사정이 있다고 볼 수 있음
2. 예상되는 비판과 대응
1) 다른 범죄 피해자들과의 형평성
☞ 다른 범죄 피해자와는 달리 전세사기피해자의 구제와 지원에 대하여는 법률이 제정 및 시행되는 등 국민적 합의가 이루어져 있는 상황, 특별법의 취지에 부응하고, 그 한계를 보완한다는 측면에서 다른 범죄 피해자들과는 차이, 더불어 임차보증금은 재산의 대부분 또는 전부를 차지한다는 점에서 경제적 타격이 여타의 범죄 피해자와 차이
2) 기존 단축 대상자들과의 형평성
☞ 서울회생법원은 기존 채무자가 ① 65세 이상의 노인, ② 장애인복지법 제2조에 따른 장애인 중 장애의 정도가 심한 장애인, ③ 30세 미만의 청년,④ 3명 이상의 미성년 자녀를 양육하는 자, ⑤ 한부모가족지원법에 따른 한부모가족의 부 또는 모에 해당하는 때에는 변제기간을 3년 미만으로 정할 수 있다는 준칙(서울회생법원 실무준칙 제424호 제2조)을 마련하여 운용 중
☞ 이와 같이 변제기간을 3년 미만으로 단축하는 것은 매우 예외적인 경우에 해당하고, 이를 확대하는 안에 대하여는 신중해야 한다는 비판이 있을 수 있음
☞ 이러한 점을 고려하여 대상을 한시적으로 효력을 가지는 특별법에 의하여 피해자 인정을 받는 자로 한정하고 있고, 전세사기피해자 중 상당수는 기존 변제기간 단축대상인 30세 미만의 청년일 가능성도 있을 것으로 예상
3) 변제기간 중 임차보증금 환가에 대비한 조건부 인가결정의 실효성이 떨어짐
☞ 채무자로서는 변제기간 동안 최대한 변제, 배상, 보상받기 위하여 노력할 것이 예상됨, 그렇다면 2년의 변제를 성실히 수행한 채무자가 2년 내에 임차보증금을 변제받지 못하였다고 하더라도, 변제기간 3년인 경우와 비교하여 그다음 해에 위 임차보증금을 받을 가능성을 이유로 면책효를 부여하지 아니하는 것은 가혹한 것으로 판단
3. 신설 준칙(2023. 9. 1.부터 시행)
1) 기존 실무준칙 ‘제424호 변제계획의 변제기간’ 제2조 제2항 제6호를 신설
| 실무준칙 제424호 변제계획의 변제기간 제1조(목적) 준칙 제424호는 법 제611조 제5항, 개인회생사건 처리지침(재민2004-4) 제8조에서 정한 변제기간에 관하여 3년 미만의 기간을 변제기간으로 정할 수 있는 구체적 사항을 정하여 채무자의 신속한 구제 및 사회복귀를 도모함을 목적으로 한다. 제2조(3년 미만의 변제기간을 정할 수 있는 경우) ① 채무자가 3년 미만의 변제기간 동안 원금의 전부를 변제할 수 있는 때에는 이자의 변제 여부에 불구하고 원금의 전부를 변제할 수 있는 때까지를 변제기간으로 한다. ② 채무자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 미만의 변제기간 동안 원금의 전부를 변제할 수 없는 때에도 그 변제기간을 3년 미만의 기간으로 할 수 있다. 1. 65세 이상의 노인 2. 장애인복지법 제2조에 따른 장애인 중 장애의 정도가 심한 장애인 3. 30세 미만의 청년 4. 3명 이상의 미성년 자녀를 양육하는 자 5. 한부모가족지원법에 따른 한부모가족의 부 또는 모 6. 전세사기피해로 인하여 지급불능에 이르거나 그러한 사실이 생길 염려가 있는 사람으로서, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법8) 제14조에 따라 같은 법 제2조 제4호의‘전세사기피해자등’으로 결정 받은 자 ③ 법원은 변제계획의 인가요건, 채무자의 수입 및 지출, 개인회생신청에 이르게된 경우 등을 종합적으로 고려하여, 변제기간을 제1, 2항에서 정한 기간과 달리하여 수정할 것을 명할 수 있다. |
2) 전세사기피해자등 결정과 별도로 ‘전세사기피해로 인하여 지급불능에 이르거나 그러한 사실이 생길 염려가 있는 사람’으로 요건을 한정함
● 전세사기피해자등 결정 요건과 개인회생절차 요건은 상이 → 전세사기피해자 등 결정을 받았다고 하여 바로 개인회생절차 요건을 충족하는 것은 아님
● 본 준칙의 목적은 ‘지급불능의 주된 원인이 전세사기피해인 채무자’를 지원하는 것으로, 전세사기피해자등 결정을 받은 사람에 대하여 변제기간 단축을 적용하는 것이 원칙
● 다만, 전세사기피해를 입었더라도 전체 채무 중 전세사기피해로 인한 채무의 비중, 지급불능의 경위에 있어 전세사기피해의 영향 등을 고려하여 구체적인 사안에 따라 본 제도를 악용하는 사례라고 판단될 경우 적용을 배제할 수 있는 회생위원의 재량을 보장하기 위함
● 전세사기피해가 지급불능시점보다 반드시 선행할 필요는 없음
● 향후 준칙 악용 사례 등을 수집하여 배제기준 등을 마련 예정
3) 실무준칙 제424호[변제계획의 변제기간] 세부기준
● 기존 단축 대상자들의 경우 준칙상 ‘변제기간 3년 미만의 기간 적용할 수 있다’고 정하고 아래 서울회생법원 세부기준을 통하여 단축 기준기간을 24개월, 제외사유를 변제율 20% 미만, 채무총액 1억 5천만 원 이상 등으로 정하여 운용함
● 전세사기피해자의 경우도 준칙상 변제기간 3년 미만 적용 근거 마련하고, 아래 세부기준을 통하여 단축 기준기간을 24개월로 하되, 위 제외사유 중 ‘1억 5천만 원 이상인 경우’를 삭제하여 아래와 같이 정함
<서울회생법원 실무준칙 제424호 세부기준>
▪변제기간
·변제기간 단축 기준기간은 24개월, 하한기간은 18개월
▪제외사유
| 구분 | 제외사유 |
| 채무발생원인 | - 도박, 사행성 게임, 투기성 소비(주식, 가상화폐 등) 등 이와 유사한 원인으로 개인회생신청에 이르게 된 경우 |
| 변제율 | - 20% 미만인 경우 |
| 채무총액 | - 1억 5천만 원 이상인 경우(단, 제2조 제2항 제6호의 경우 1억 5천만 원 이상도 준칙 적용) |
| 채권의 내용 | - 개인채권자가 2인 이상인 경우 |
| 변제방법 | - 우선권 있는 개인회생채권의 변제기간이 전체 변제기간의 1/2을 초과하는 경우 |
4. 필수적 조건부 인가결정 : 변제기간 중 임차보증금 환가될 경우 대비
1) 변제계획안 10. 기타 사항에 부가하여 인가결정
2) 인가 후 관리방안
●변제기간 종료 3개월 전 신고서 제출 확인 후 미신고 시 일괄 제출 보정명령, 보정기간 도과 시 일괄 폐지결정(채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제621조 제1항 제3호)
●임차보증금채권 중 돌려받은 돈이 현재 적용하고 있는 임차보증금 면제재산 내일 경우(서울특별시 기준 5,500만 원) 재산목록에 반영 불요
●임차보증금 반환액 재산목록에 반영 후 청산가치 미달 변제계획일 경우에만 변제계획안 변경의무
1. 개인회생절차에서의 전세사기피해자 지원 및 처리 절차 요약
2. 개인회생절차에서 전세사기피해자 지원 절차 중 임차보증금 청산가치 평가 방법