개인회생절차에서 전세사기피해자 지원 절차 중
임차보증금에 대한 청산가치 감액 사례
서울회생법원
1. ① 우선변제권 있으나, ② 배당 가부 불분명한 경우 처리
● 전세사기피해자인 채무자가 대항력을 갖추고 확정일자를 부여받아 우선변제권을 갖춘 임차인일 경우, 부동산 시가에 비추어 채무자가 배당금을 수령할 것이 예상되는 경우에는 원칙적인 방법으로 배당예상액에서 면제재산 취지의 소액보증금을 공제하여 청산가치에 반영하면 됩니다.
● 그러나 전세사기의 상당수가 부동산 시가에 근접하거나 이를 초과하는 임대차보증금을 설정한 유형에 해당하므로(특히 빌라 전세사기는 시가에 대한 정보부족을 악용한 과도한 임대차보증금을 설정함), 무잉여 기각되거나 적정시가에 경매 낙찰될 가능성이 낮은 경우가 많습니다.* 이 경우 일반적인 방법으로 채무자의 예상배당액을 산정하여 청산가치로 반영하는 것은 채무자에게 매우 가혹할 수 있게 됩니다.
| *선순위 말소기준권리가 없고 인수인에게 대항할 수 있는 임차인의 경우 임대인의 지위가 인수인에게 포괄승계되고 임차인은 동시이행항변권을 행사할 수 있으므로 임대차보증금을 전액 변제받지 못하는 이상 퇴거하지 않으므로, 임대차보증금액이 통상의 시가보다 크거나 근접하다면 경매는 계속 유찰되거나 무잉여로 기각될 수밖에 없을 것입니다. |
● 그러나 부동산의 가치가 부존재 한다고 볼 수 없고, 경매 가능성, 유효한 우선변제권, 채무자가 부동산을 직접 매수할 옵션(보증금반환채권과의 낙찰대금 상계)이 존재하는 이상, 근거 없이 채무자의 보증금반환채권을 청산가치 0원으로 반영하
는 것은 채권자의 반발을 초래할 수도 있습니다.
2. 경매의 평균 매각가율을 곱한 금액으로 청산가치 산정
: 부동산 감정평가액(또는 시가) × 경매절차 평균 매각가율
● 전세사기피해자인 채무자가 우선변제권이 있더라도 경매 진행 전이거나, 완료되지 아니한 경우 경매절차의 평균 매각가율을 곱하여 할인한 부동산 시가를 기준으로 예상배당금을 평가하여 청산가치로 반영
● 회생절차에서 유형고정자산을 평가할 때 법원의 부동산경매절차에서의 평균 매각가율을 적용하여 할인 가액을 기준으로 산정한다는 예규를 참조함(개인회생절차에서는 이러한 규정은 없음).
| 회생사건의 처리에 관한 예규(재민2006-5) 제9조(청산가치와 계속기업가치의 산정) ① 법 제222조 제1항, 제286조 제2항 등에서 규정하고 있는 채무자가 사업을 청산할 때의 가치는 채무자가 청산을 통하여 해체ㆍ소멸되는 경우에 기업을 구성하는 개별 재산을 분리하여 처분할 때의 가액을 합산한 금액으로서 청산재무상태표상의 개별자산의 가액을 기준으로 하여 산정한다. 다만 유형고정자산은 법원의 부동산경매절차의 평균 매각가율을 적용하여 할인한 가액을 기준으로 산정한다. |
※ 2022. 6. ~ 2023. 5. 지역별 매각건수, 매각률, 매각가율 참고
| 연립주택, 다세대 | 서초구(22건) | 강남구(12건) | 송파구(12건) |
| 매각율 | 30.1% | 21.4% | 21.0% |
| 매각가율 | 88.4% | 79.2% | 85.7% |
| 연립주택, 다세대 | 강서구(195건) | 금천구(58건) | 관악구(80건) |
| 매각율 | 8.2% | 11.2% | 12.5% |
| 매각가율 | 69.2% | 76.7% | 81.3% |
ex) 예를 들어, 강서구 소재 빌라의 시가가 1억 5,000만 원이고, 채무자가 전세사기 피해를 당하여 자력이 전혀 없는 임대인에 대한 1억 6,000만 원의 최우선순위의 임대차보증금반환채권을 보유하고 있고, 경매비용, 당해세 등 선순위권리가 없다고 가정할 경우, 통상적인 방법으로는 채무자는 1억 5,000만 원의 배당이 예상되므로 배당예상액 1억 5,000만 원, 배당받지 못한 1,000만 원은 회수불가한 부실채권으로 인정, 면제재산 취지를 고려하여 5,500만 원을 공제한 95,000,000원을 청산가치로 반영해야 할 것임.
반면, 같은 상황에서 경매 낙찰가율을 고려하여 할인하면 시가를 103,800,000원(=150,000,000원 × 0.692)으로 산정하게 되고 나머지 56,200,000원은 회수불가한 부실채권으로 인정, 면제재산의 취지를 고려하여 5,500만 원을 공제한 48,800,000원 만을 청산가치로 반영하면 되므로 채무자에게 유리한 결과가 도출될 수 있음.
1. 개인회생절차에서의 전세사기피해자 지원 및 처리 절차 요약
2. 개인회생절차에서 전세사기피해자 지원 절차 중 임차보증금 청산가치 평가 방법