[경매절차 따라잡기] 5. 매각기일의 실시

 

 

 

0. 부동산의 매각은 ① 매각기일에 하는 호가경매, ② 매각기일에 입찰 및 개찰하게 하는 기일입찰, ③ 입찰기간 안에 입찰하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간입찰이 있으며, 현재 법원경매는 기일입찰 방식을 취하므로 이에 대하여만 알아보자.

 

 

 

1. 매각장소는 법원 안 입찰법정에서 진행된다. 일반 법정과는 구조가 다르며, 경매입찰만을 위한 설비(입찰표 기재대)가 마련되어 있다.

 

 

 

 

2. 경매법정에는 매수희망자들이 자유롭게 사용할 수 있도록 입찰표와 입찰봉투가 있다. 입찰봉투는 매수보증금을 넣는 흰색의 작은 봉투와 보증금 봉투 및 입찰표를 함께 넣는 누런 색 큰 봉투가 있는데, 입찰을 하려면 두 가지 봉투가 모두 필요하다.

 

 

 

 

3. 하나의 매각기일에 입찰에 부칠 사건이 2건 이상이거나 부동산이 2건 이상인 경우에는, 법원이 따로 정하지 아니한 이상, 담합을 방지하고, 자유로운 응찰을 위해 각 부동산에 대한 매각을 동시에 실시한다. 

 

 

 

 

4. 매각절차는 집행관이 진행한다. 집행관은 매각기일에 입찰을 개시하기에 앞서 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 평가서의 사본을 입찰참가자에게 열람하게 하고, 특별매각조건이 있으면 이를 고지한다. 그 후 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지하면 입찰이 시작된다.

부모 잘 둔 미성년자는 법정대리인을 통해 입찰 가능하다.

 

특별매각조건의 농취증 등의 제출은 매각허가결정 후 제출하면 되므로 입찰 시에는 준비할 필요가 없다.

 

 

 

 

5.  입찰표의 기재사항은 양식의 내용을 차근히 적으면 된다. ① 사건번호, ② 입찰자의 성명과 주소, ③ 부동산의 표시, ④ 입찰가격, ⑤ 대리인에 의하여 입찰하는 경우에는 대리인의 성명과 주소, ⑥ 매수신청보증금액을 기재한다.

잘못 적거나 애매하게 적게 되면 매각불허가사유가 되므로 정자로 또박또박 잘 적어야 한다.

 

입찰을 하려는 사람은 입찰표 기재대에 들어가서 입찰표를 기재하고, 매수신청보증을 입찰보증금 봉투에 넣고 1차로 봉한 다음, 기재한 입찰표와 매수신청보증봉투를 다시 큰 입찰봉투에 넣어 스테이플러로 찍어 봉하고 봉투의 지정된 위치에 날인하면 된다.

 

 

 

 

6. 입찰표와 매수신청보증이 들어 있는 봉투를 입찰함에 넣으면 된다. 한 번 제출한 입찰표는 물릴 수 없다. 이게 가능하면 다른 사람들과 짜고 치는 고스톱이 되기 때문이다.

매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 1/10이며, 법원이 상당하다고 인정하는 때에는 보증금액을 달리 정할 수 있다. 매수신청보증을 제공하려면 현금, 자기앞수표 또는 일정액의 보증료를 지급하고 발급받은 지급위탁계약체결문서(다음부터 경매보증보험증권이라 함)를 제출하면 됩니다. 매수신청보증을 제출하지 아니하면 입찰이 무효로 처리됨.\

 

 

 

 

7. 입찰표의 제출을 최고한 후 1시간이 지나기 전에는 입찰기일을 종결하지 못하며, 입찰을 마감하면 바로 개찰을 실시한다. 제일 높은 가격을 쓴 사람이 최고가매수신고인으로 결정되고, 2인 이상일 경우 둘만 대상으로 추가 입찰을 한다. 이 경우 종전 입찰가격보다 낮게 입찰할 수 없다. 낮게 쓴다면 입찰하지 않은 것으로 본다. 추가입찰을 했는데 또 2인 이상이 동일한 가격이 나온다면 추첨으로 최고가매수신고인을 정한다. 만약 추가입찰 시 전원입찰하지 않으면 추첨에 의해 최고가매수신고인을 정하게 된다.

 

 

 

 

8. 최고가매수신고인의 입찰가격에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 사람은 차순위매수신고를 할 수 있다. 차순위매수신고란, 최고가매수신고인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경우에는 자기의 입찰에 대하여 매각을 허가하여 달라는 신고를 말한다. 차순위매수신고는 그 신고액이 최저매각가격 이상이어야 하고 또 최고가매수신고액에서 매수신청보증금액을 뺀 나머지 금액을 초과하는 경우에만 할 수 있다.

차순위매수신고를 한 자가 2인 이상인 때에는 입찰가격이 높은 사람을 차순위매수신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 때에는 추첨으로 차순위매수신고인을 정하게 된다.

 

 

 

 

9. 개찰 후 최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 부른 다음 매각기일을 종결한다고 고지함. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 매각기일의 종결을 고지함.

 

 

 

 

10. 매각기일의 종결 후 매수인을 제외한 보증금을 반환한다.

 

 

 

 

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경매절차 따라잡기 (updated 25. 4. 8.)

0. 부동산 경매 절차 쉽게 알아보기 신청하기

1. 부동산 강제 경매 신청서 작성하기

2. 경매개시결정 및 배당요구종기 지정 절차

3. 매각의 준비 및 매각물건명세서 작성

4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지

5. 매각기일의 실시

6. 매각허가결정 및 불허가결정 절차

7. 매각대금의 납부

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