[경매절차 따라잡기] 3. 매각의 준비 및 매각물건명세서 작성

 

 

0. 배당요구종기까지 현황조사서, 감정평가서, 교부청구서, 채권신고서, 권리신고및배당요구신청서 등 각종 서류를 신고받고, 종기 이후 사건은 매각기일지정을 위해 기다리게 된다. 이후 지정할 매각기일 1달여 전 기록을 정리하고, 전산확인도 다시 하며 매각기일지정을 위한 준비작업에 들어간다. 이 때 접수된 채권신고서 등을 바탕으로 매각물건명세서도 작성된다.

 

 

 

 

1. 현황조사서를 통해 해당부동산의 현황, 임대차관계, 점유관계, 주민등록 및 외국인거소사실 등을 파악하게 되며, 특히 경매법원에서는 임차인에 관한 부분을 확인하고, 현황조사서에서 확인된 임차인에게 권리신고의 최고를 하게 된다.

 

 

 

 

2. 임차인의 경우 집행관의 현황조사시에 집행관으로부터 직접 안내를 받거나 부재중일 경우 안내문을 받게 된다. 통상 이 때 임차부동산이 경매개시되었다는 것을 알게되며, 법원에 권리신고 및 배당요구신청을 하게된다. 집행관으로부터 안내를 받지 못하거나 안내문을 확인하지 못하였더라도, 현황조사서를 통해 확인된 임차인에게 경매법원에서는 권리신고의 최고를 다시 하게 되므로 이 통지를 받고 배당요구 종기 안에 임차기간, 보증금, 확정일자 등을 신고하게 된다. 반드시 배당요구종기 안에 '권리신고 및 배당요구신청서'를 접수하여야 한다. 배당요구 종기 안에 접수하지 못했을 경우 '배당요구종기연장신청서'를 함께 제출하여 본인에 한에 배당요구종기를 연장하여 권리신고 및 배당요구신청을 유효하게 하여야 추후 배당의 가능성이 있게 된다.

 

 

 

 

[임차인의 권리신고 및 배당요구신청 방법 신청서 제출하기]

 

 

 

 

3. 감정평가명령을 통해 지정된 감정인이 감정평가서를 제출하며, 여기 기재된 감정평가액이 1회 매각기일의 최저매각가격이 되고, 매각기일에서 이 가격 밑으로 입찰을 할 수 없게 된다. 통상 재개발, 재건축 등이 진행되는 부동산일 경우 감정평가서 제출 후 주무관청 및 재개발조합 등에 사실조회를 통해 그 내용이 감정평가서에 추가 기재가 되도록 한 뒤 경매절차가 진행된다. 

 

 

 

 

4. 시·군 ·구청, 세무서, 국민건강보험공단에서 체납세금 및 공과금 등을 교부청구서 형식으로 경매법원에 제출하고, 이 내역들은 이후 납부여부에 따라 변동되고 배당기일 전 제출된 교부청구내역으로 배당여부가 확정된다. 이들의 부동산등기부상 압류나 가압류 여부는 배당순위에 영향을 미치며, 이와 상관없이 교부청구를 하게된다.

 

 

 

 

5. 부동산등기사항증명서에서 확인되는 이해관계인들에게 통지를 하게 되면 이해관계인들은 이에 따른 채권신고서를 제출하게 된다. 근저당권자는 대략적인 채권액을 신고할수도 있지만, 이후 배당기일통지를 받고 나면 배당기일 기준으로 정확한 채권액 및 지연이자를 기재하여 채권계산서를 제출하여야 한다. 가압류권자는 대략적 채권의 내용을 신고한 후 집행권원을 득하여 배당기일 전까지 제출하여야 한다. 임차인은 권리신고및배당요구신청서를 제출하는 등 배당요구종기 전에 그 채권의 신고를 마쳐야 배당에서 제외되지 아니한다. 등기부상 경매개시결정 전에 알 수 있는 이해관계인은 배당요구종기 전에 그 채권의 신고를 하지 아니하여도 배당에서 제외되지 않으나, 알 수 없는 채권자들은 반드시 배당요구의 종기 전에 채권신고를 하여야 배당에서 제외되지 않는다. 특히 임차인은 주의하여야 할 것이다. 이렇게 제출된 채권신고서들은 나중에 매각 이후 배당표 작성의 근거자료가 된다.

 

 

 

 

6. 배당요구의 종기 이후 대기중인 사건들은 순서에 따라 미리 지정된 매각기일에 들어갈 때가 된다면 매각기일 1~2달 전 매각물건명세서를 작성한다. 매수희망자들은 매각기일 2주전 공고되어야 법원경매정보 홈페이지에서 열람가능하다. 매각물건명세서에는  ① 부동산의 표시, ② 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, ③ 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, ④ 매각에 의하여 설정된 것으로 보게 되는지상권의 개요 등을 기재하게 되며 매수희망자들은 부동산등기사항증명서와 매각물건명세서를 검토하여 권리관계를 분석하여야 한다. 

 

 

 

 

7. 매각물건명세서까지 내부적으로 작성이 완료되고 사법보좌관의 결재까지 받았다면 이제 정말 매각기일을 지정하고, 공고하고, 통지하는 절차만이 남았다. 즉 일반인에게 공개되는 것이다. 공고 이전에 사설경매홈페이지에 올라온 물건만 보고 경매계에 전화해서 질문하는 우를 범하지 말길 바란다. 경매계장 화난다.

 

  

 

 

 

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경매절차 따라잡기 (updated 25. 4. 8.)

 

0. 부동산 경매 절차 쉽게 알아보기 신청하기

1. 부동산 강제 경매 신청서 작성하기

2. 경매개시결정 및 배당요구종기 지정 절차

3. 매각의 준비 및 매각물건명세서 작성

4. 매각방법 등의 지정, 공고, 통지

5. 매각기일의 실시

6. 매각허가결정 및 불허가결정 절차

7. 매각대금의 납부

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