1. 최저매각가격 오류(감정평가 누락)
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각은 이를 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 목록 부동산에 대하여 2019. 4. 19. 매각기일에 최고가매수신고인 김00(으)로부터 금 91,870,000원의 매수신고가 있었으나 기록에 의하면 건물감정가에 옥탑 5.98평방미터에 대한 감정이 누락되어 최저매각가격의 결정에 잘못이 있음을 알수 있으므로 민사집행법 제121조 제5호, 제123조 제2항(, 제268조)에 따라 이에 주문과 같이 결정한다.
2. 매각물건명세서 중대한 흠(자동차 사고이력 누락)
(주문) 별지 기재 자동차에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 자동차에 대하여 2019.04.27 매각기일에 최고가매수신고인 권00(으)로부터 금 18,570,000원의 매수신고가 있었으나 동 매수인이 2019.04.29. 제출한 매각불허가신청서에 의하면 별지 기재 자동차에 대하여 2011.7.27. 침수에 의한 전손보험사고 이력이 있으나 이 사건 감정평가서 및 매각물건명세서상에 그 기재가 누락된 위법이 있으므로 민사집행법 제121조 제5호, 제123조 제1항, 제187조(, 제268조, 제270조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
3. 집행정지서류의 제출(임의경매)
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019.6.15. 매각기일에 최고가매수신고인 염00(으)로부터 금 48,011,000원의 매수신고가 있었으나, 2019.6.16. 소유자 주식회사 동방00000로부터 민사집행법 제266조 제1항 제5호의 서류(담보권실행의 일시정지를 명한 재판의 정본)의 제출이 있으므로 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제2항(, 제268조)에 따라 이에 주문과 같이 결정한다.
4. 집행정지서류의 제출(강제경매)
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019.09.12 매각기일에 최고가매수신고인 이00으로부터 금 432,619,816원의 매수신고가 있었으나, 2019. 9. 19. 채무자겸소유자 윤00으로부터 민사집행법 제49조 제2호의 서류(강제집행의 일시정지를 명한 재판의 정본)의 제출이 있으므로 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제2항에 따라 이에 주문과 같이 결정한다.
5. 집행정지서류의 제출(임의경매)
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019.09.12 매각기일에 최고가매수신고인 이00으로부터 금 432,619,816원의 매수신고가 있었으나, 2019. 9. 19. 채무자겸소유자 윤00으로부터 민사집행법 제266조 제1항 제5호의 서류(담보권실행의 일시정지를 명한 재판의 정본)의 제출이 있으므로 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제2항, 제268조에 따라 이에 주문과 같이 결정한다.
6. 개시결정정본의 부적법송달
(주문) 별지 기재 각 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019. 7. 27. 최고가매수신고인 염00(으)로부터 금 29,001,000원의 매수가격신고가 있었다.
그러나 이 사건 채무자겸소유자 주식회사동방00000(사내이사 김00)에 대한 경매개시결정정본을 2017. 11. 14. 서울 00구 00동 767-4에서 동거인 심00이 수령하였는 바, 동 수령인은 본건 매각건물의 관리회사인 아우주택건설주식회사의 경비직원이나 매각목적물(자양오피스텔)의 관리규정(계약서) 제17조(우편물의 취급) 등에 의하면 등기 등 특수 우편물은 직접 본인이 수취하는 것으로 규정되어 있어, 결국 채무자겸소유자에 대한 위 결정정본의 송달이 부적법한 상태로 매각기일을 진행한 결과가 되어 강제집행을 속행할 수 없는 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제2항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
7. 매각기일 및 매각결정기일 통지의 누락
(주문) 별지 기재 각 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019. 7. 27. 최고가매수신고인 염00(으)로부터 금 29,001,000원의 매수가격신고가 있었다. 그러나 이 사건 기록에 의하면 이해관계인에 대한 매각 및 매각결정기일통지를 누락하여 집행을 계속 진행할 수 없을 때에 해당하여 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제2항에 따라 주문과 같이 결정한다.
8. 매각물건명세서 중대한 흠(현황조사보고서상 임차인 누락)
(주문) 별지 기재 공유물분할에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 공유물분할을 위한 매각에 대하여 2019.07.05 매각기일에 최고가 매수신고인 학교법인 국민학원으로부터 금 11,427,297,600원의 매수신고가 있었으나, 기록에 의하면 부동산현황조사보고서상 별지 목록 부동산의 제시외 건물(주차장)의 임차인에 대한 기재가 누락되어 있고 이로 인하여 매각물건 명세서에 그 임차인에 대한 정보가 누락된 위법이 있으므로 민사집행법 제121조 제1호, 제123조 제2항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
9. 매수신청자격의 흠결(채무자, 재매각의 경우 전의 매수인 등)
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2020. 8. 11. 매각기일에 최고가매수신고인 000(으)로부터 금 200,080,000원의 매수신고가 있었으나, 기록에 의하면 최고가매수신고인은 이 사건 채무자(또는 채무자의 상속인)으로서 매수신청을 할 수 없음이 명백하므로 민사집행법 제121조 제2호, 제123조 제2항(, 제268조) 및 민사집행규칙 제59조 제1호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
10. 매수신청자격의 흠결(농지취득자격증명 미제출-불법형질변경 등)
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2020. 8. 11. 매각기일에 최고가매수신고인 000(으)로부터 금 200,080,000원의 매수신고가 있었으나, 기록(00구청장의 농지취득자격증명신청 반려처분서)에 의하면, 00구청장은 이 사건 토지에 관하여 농지취득자격증명은 필요하다고 하면서도 불법형질변경 부분의 원상복구 없이는 농지취득자격증명을 발급할 수 없다는 취지로 최고가매수신고인의 농지취득자격증명신청을 반려하는 처분을 하였다.
이러한 00구청장의 반려처분은 위법한 것으로 판단되기는 하나 최고가매수신고인이 이를 행정소송으로 다투어 농지취득자격증명을 발급받거나 소유권 취득의 불안정성을 감수하고서도 농지취득자격증명 없이 매각허가결정을 받기를 원하지도 아니하므로 주문과 같이 매각을 허가하지 아니하기로 결정하되, 이에 최고가매수신고인의 책임이 있다고 할 수는 없으므로 입찰보증금을 몰취하지는 아니한다.
11. 매수신청자격의 흠결(농지취득자격증명 미제출-법령상 농지취득불가 등)
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2021. 11. 23. 매각기일에 최고가매수신고인 주식회사 세00사 로부터 금 283,210,001원의 매수신고가 있었으나, 기록(금정구청장의 농지취득자격증명 발급 반려서) 에 의하면, 금정구청장은 이 사건 토지에 관하여 취득 시 농지취득자격증명은 필요하다고 하면서 농업인 또는 농업법인이 아닌 일반법인은 농지취득자격신청자격이 없으므로 농지취득자격증명을 발급할 수 없다는 취지로 최고가매수신고인의 농지취득자격증명신청을 반려하는 처분을 하였다.
따라서 최고가매수신고인은 이 사건 토지를 매수할 자격이 없음이 명백하므로 민사집행법 제121조 제2호, 제123조 제2항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
12. 매수신청자격이 없는 사람이 다른 사람을 내세우는 경우
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2020. 10. 20. 매각기일에 최고가매수신고인 000(으)로부터 금 4,120,000,000원의 매수신고가 있었으나, 기록에 의하면 최고가매수신고인은 이 사건 재매각절차에서의 전의 최고가매수인인 주식회사 0000의 대표이사로서 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제3호, 제123조 제2항(, 제268조), 제138조 제4항에 의하여 주문과 같이 결정한다.
13. 무잉여 기각 간과-매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019.09.04. 매각기일에 최고가매수신고인 000으로부터 금 145,688,000원의 매수신고가 있었으나, 기록에 의하면 위 매각기일 진행은 이 법원이 민사집행법 제102조 제1항 및 제2항에 의하여 남을 가망이 없는 경우의 경매취소를 하여야 함에도 이를 간과하고 경매절차를 진행한 위법이 있으므로 민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
14. 입찰표의 무효-매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2000.00.00. 매각기일에 최고가매수신고인 000으로부터 금 000,000,000원(집행관 고지금액)의 매수신고가 있었으나, 기록에 의하면 기일입찰표상 최고가매수신고인의 입찰가격의 기재가 불명확한 경우에 해당하여 집행관은 개찰에서 제외하여야 함에도 이를 개찰에 포함하여 매각기일을 진행하였음을 알 수 있다. 그렇다면 위 매각기일 절차는 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제7호, 제123조 제2항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
15. 매수신청보증금 미달(재매각)-매각절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019.08.16. 매각기일에 최고가매수신고인 삼000비 주식회사 로부터 금 30,600,000원의 매수신고가 있었으나 매수신청인은 입찰시 민사집행법 제103조 및 민사집행규칙 제63조에 의하여 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 하는 바, 기록에 의하면 최고가매수신고인이 입찰표와 함께 집행관에게 제출한 보증이 이 법원이 2019.6.8. 결정한 특별매각조건인 최저매각가격의 10분의 2에 미달하여 매각절차에 중대한 잘못이 있는 경우에 해당하므로 민사집행법 제121조 제7호 및 제123조 제2항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
16-1. 무잉여 기각 간과가 매각허가결정 후(확정 전) 밝혀진 경우[매각허가결정에 대한 이의신청-인용(사법보좌관의 재도고안)]
(주문) 이 법원이 별지 기재 부동산에 대하여 2018.12.6.에 한 매각허가결정은 이를 취소한다.
위 부동산에 대한 이 사건 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대한 이 법원의 2018.12.6.자 매각허가결정에 대하여 최고가매수신고인으로부터 같은 해 12.10. 이의신청이 있는 바, 이 법원은 위 이의신청이 이유 있다고 인정되므로(이 사건 부동산이 근린생활시설로 사용승인인가 받았으나 불법개조 되어 주택으로 사용되고 있는 사실이 매각물건명세서에 기재되지 아니하였음) 민사소송법 제446조, 민사집행법 제15조 제10항, 사법보좌관규칙 제4조 제10항에 의하여 주문과 같이 결정한다.
16-2. 무잉여 아닌 것이 매각불허가결정 후(확정 전) 밝혀진 경우[매각불허가결정에 대한 이의신청-인용(사법보좌관의 재도고안)]
(주문) 이 법원이 별지 기재 부동산에 대하여 2019.8.1.에 한 매각불허가결정은 이를 취소한다.
위 부동산에 대하여 최고가로 매수신고한 위 사람에게 매각을 허가한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대한 이 법원의 2019.8.1.자 매각불허가결정에 대하여 신청채권자로부터 같은 해 8.6. 이의신청이 있는 바, 이 법원은 위 이의신청이 이유 있다고 인정되므로 민사소송법 제446조, 민사집행법 제15조 제10항, 사법보좌관규칙 제4조 제10항에 의하여 주문과 같이 결정한다.
17. 담보권말소
(주문) 별지 목록 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 목록 기재 부동산에 대하여 2019.8.2. 최고가매수신고인 000로부터 금 36,111,110원의 매수가격신고가 있었다. 그러나 채무자겸소유자의 상속인인 제3취득자 000가 채권자에게 채무의 원금 및 이자, 집행비용 전부를 변제하였고, 그에 따라 채권자의 피담보채권은 모두 소멸되어 근저당권설정등기가 말소(2017. 8. 4. 접수 제1234호)되었다. 이는 경매절차를 더 이상 속행할 수 없는 때에 해당하므로 민사집행법 제121조 제1호 후단, 제123조 제2항, 제268조에 의하여 주문과 같이 결정한다.
18, 매각허가결정 확정 후 유치권신고가 있는 경우
(주문) 2016타경2131 부동산경매사건과 관련하여 이 법원이 2019.7.1.자로 별지 기재 부동산에 관하여 한 매각허가결정을 취소한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 관하여 2019.7.1.자 매각허가결정이 선고되어 위 결정이 확정되었는데, 위 매각허가결정 확정 후인 2019.7.10.자로 000에 의하여 아파트 공사대금채권 금 27,720,000원을 지급 받지 못하였음을 이유로 한 유치권신고가 있는바, (이건 부동산은 매수신고 전에 교환가치가 감손되었고 이러한 교환가치의 감손은 매수인이 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것이다.
이는 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는) 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때에 해당되므로 민사집행법 제127조 제1항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
* 매각허가결정 확정 전(또는 매수가격 신고 전)에 부동산 훼손(교환가치가 감손 포함) 등이 있었던 경우 → 그 훼손 및 이를 간과한 것이 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것인 때,
법 제127조(121조 6호)의 규정 유추적용됨(대법원 2001.08.22. 자 2001마2652 결정[낙찰허가취소])
19. 매각허가결정 확정 후 교환가치 감손(자동차)
(주문) 이 법원이 별지 기재 자동차에 관하여 2018. 9. 27.에 한 매각허가결정은 이를 취소한다.
(이유) 별지 기재 자동차에 대한 이 법원 2018타경1167 자동차임의경매사건에 관하여 2018. 9. 27.자로 매각허가결정이 선고되어 위 매각허가결정이 확정되었는데, 위 매각허가결정 확정 후에 매각대상 자동차의 감정평가서상 배기량이 실제 배기량보다 현저히 과대하게 기재되어 매각절차를 진행하였음이 이 사건 신청과 감정평가사의 보완감정에 의하여 밝혀지게 되었는 바, 이는 목적물의 교환가치 감손이 있는 때에 해당하고 이러한 교환가치의 감손은 매수인이 책임을 질 수 없는 사유로 인한 것이다.
이는 부동산이 현저하게 훼손된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때에 해당되므로 민사집행법 제127조, 제121조 제6호, 제187조, 제268조, 제270조에 의하여 주문과 같이 결정한다.
20. 매각허가결정 후 집행정지결정 정본이 제출된 경우(민집규 제50조 제2항 전문)
(주문) 이 법원이 2019. 7. 1.자로 별지 기재 부동산에 관하여 한 매각허가결정을 취소한다.
(이유) 이 법원 2019타경0000호 부동산강제경매(임의경매)사건에서 별지 기재 부동산에 관하여 2017. 7. 1.자로 위 신청인이 입찰가격 금 100,000,000원으로 하여 최고가매수인으로 결정된 후 채무자의 민사집행법 제49조 제2호(제266조 제1항 제5호)의 서면(00지방법원 2017타기0000호 강제집행정지결정정본 또는 00지방법원 2017개회0000호 개인회생사건의 강제집행중지명령의 결정정본)이 제출되었음을 이유로 한 매수인(신청인)의 매각허가결정의 취소신청은 이유 있으므로 민사집행규칙 제50조 제2항(, 제194조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
21. 대항력 있는 최선순위 임차인이 매각허가결정 확정 후에 밝혀진 경우
(주문) 2018타경2131 부동산경매사건과 관련하여 이 법원이 2019. 1. 21.자로 별지 기재 부동산에 관하여 한 매각허가결정을 취소한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 관하여 2019. 1. 21.자로 매각허가결정이 선고되어 위 매각허가결정이 확정되었고, 그 후 2019. 2. 26.자로 임차인 000의 권리신고 및 배당요구서가 제출되었다. 위 임차인은 이 사건 부동산의 최선순위 근저당권자 보다 먼저 전입신고절차를 마친 대항력 있는 임차인으로서 위 임차인의 임대차보증금은 최고가매수인이 인수받아 부담해야 할 것인바, 이건 부동산은 매수신고 전에 교환가치가 감손되었고 이러한 교환가치의 감손은 매수인이 책임을 질 수 없는 사유이다.
이는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때에 해당하므로 민사집행법 제127조 제1항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
22. 대항력 있는 최선순위 임차인이 매수신고 후에 밝혀진 경우
(주문) 별지 기재 부동산에 대한 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2022. 2. 22. 매각기일에 최고가매수신고인 김00으로부터 금 33,755,990원의 매수신고가 있었으나, 2022. 2. 28.접수 매각불허가신청서(최고가매수신고인 제출) 및 2022. 3. 4.접수 보정서(신청채권자 제출)에 의하면 이 사건 부동산에는 최선순위 근저당권자 보다 먼저 전입신고(출입국관리법에 따른 외국인등록과 체류지변경신고)를 마친 대항력 있는 임차인 (중국국적 G00 H00)이 존재함을 알 수 있다. 위 임차인의 임대차보증금은 최고가매수인이 인수받아 부담해야 할 것으로 이 사건 부동산은 매수신고 전에 교환가치가 감손되었고 이러한 교환가치의 감손은 매수인이 책임을 질 수 없는 사유에 해당하여 민사집행법 제121조 제6호, 제123조 제1항(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
23. 매각물건명세서 작성 오류가 매각허가결정 후(확정 전) 밝혀진 경우[매각허가결정에 대한 이의신청-인용(사법보좌관의 재도고안)]
(주문) 이 법원이 별지 기재 부동산에 대하여 2019. 12. 12.에 한 매각허가결정은 이를 취소한다.
위 부동산에 대한 이 사건 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 기록 및 이 법원에 현저한 사실에 의하면, 이 사건 2019. 12. 5. 매각기일에 최고가매수신고인 000이 금 491,000,000원을 신고하여 최고가매수신고인이 되었고 위 매각기일의 최저매각가격은 금 420,510,000원이다. 이 사건 경매신청채권자인 000과 후행사건인 이 법원 2019타경0000 사건의 경매신청채권자인 000은 이 사건 매각대상 부동산의 임차인이나 이 사건 매각대상 부동산의 선행 경매절차였던 이 법원 2018타경0000 사건(이하 ‘선행 경매사건’이라 한다)에서 배당요구를 하여 000은 임차보증금 85,000,000원 중 확정일자 임차인으로 30,769,105원을 배당받았고(2019. 12. 19.자 근저당권자 000의 항고장 첨부 배당표 참조), 000은 선행 경매사건의 배당요구종기였던 2019. 2. 16.이 지난 2019. 7. 27.에 배당요구를 하여 배당을 받지 못한 것으로 보인다. 우선변제권과 대항력을 겸유한 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액을 배당요구했으나 전액을 배당받지 못한 경우 우선변제권은 매각으로 인해 소멸하여 제2경매절차에선 우선변제권을 행사할 수 없고, 대항력만 주장 가능하다(대법원 1998. 6. 26. 선고 98다2754 판결, 대법원 2001. 3. 27. 선고 98다4552 판결 등 참조). 따라서 이 사건 경매신청채권자인 000과 000은 선행 경매사건에서 우선변제권을 행사하여 이 사건 경매절차에서는 우선변제권을 행사할 수 없는 일반채권자에 불과하다. 그리고 현재 이 사건 매수가액인 금 491,000,000원으로는 경매신청채권자들에 우선하는 부동산의 부담금 금 566,054,728원(근저당권, 확정일자 임차인, 공과금 등)과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없는 상태이다. 최고가매수신고인의 매수가액이 압류채권자에 우선하는 채권 총액과 절차비용에 미달하는 것은 민사집행법 제121조 제7호의 매각불허가 사유에 해당하며(대법원 1995. 12. 1. 자 95마1143 결정 등 참조), 이 사건 우선변제권자인 근저당권 000이 2019. 12. 19.자로 이 사건 매각허가결정에 대하여 즉시항고를 제기하였으므로 민사집행법 제123조 제2항, 민사소송법 제446조, 민사집행법 제15조 제10항, 사법보좌관규칙 제4조 제10항에 따라 주문과 같이 결정한다.
* 판사가 이의신청 인용시-사법보좌관 규칙 제4조 제6항 제3호에 의하여
24. 매각물건명세서 작성 오류(별도등기 누락)
(주문) 1. 별지 기재 부동산에 관하여 2019.09.17.에 한 매각허가결정은 이를 취소한다.
2. 위 부동산에 대한 이 사건 매각을 허가하지 아니한다.
(이유) 별지 기재 부동산에 대하여 2019. 8. 31. 최고가매수신고인 김00로부터 금 318,701,100원의 매수가격신고가 있었다. 그러나 이 사건 매각대상 집합건물의 대지권의 목적인 토지상의 별도등기가 있음에도 매각물건명세서에 그 기재 없이 매각기일을 진행하였다. 이는 매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있는 때에 해당하므로 민사집행법 제123조 제2항, 제121조 제5호(, 제268조)에 의하여 주문과 같이 결정한다.
[경매절차 따라잡기] 6. 매각허가결정 및 불허가결정 절차
0. 경매법원은 매각을 위해 매각기일과 매각결정기일을 1주일 간격으로 동시에 지정하여 공고한다. 매각기일에 최고가매수인이 정해지면 1주일 뒤로 정해진 매각결정기일 전까지 다시 사건을
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