부동산 경매 임차인 배당시 연체금 차임 월세 공제 여부 

 

 

 

 

부동산 경매 임차인 배당시 연체금 차임 월세 공제 여부

 

0. 부동산 경매가 개시되면 임차인은 보증금을 받지 못하게 될까 불안할 수 밖에 없다. 이 상황에서 월세를 집주인에게 주는 것이 맞을까? 하는 생각도 당연히 하게 된다. 부동산 경매개시결정 후 배당까지는 1년이 넘는 시간이 걸릴 수도 있으므로 이 기간동안 월세 납부 여부는 배당금에 영향을 미칠수 밖에 없다. 

 

임차목적물인 부동산이 경매개시되었다는 소식을 접한 후 월세를 지급하지 않는 채, 보증금에 대해 배당을 받게 된다면 그동안 납부하지 않은 월세에 대해 공제 후 남은 금액을 보증금으로 받아야될까? 

 

 

1. 이에 대해 연체차임은 임대차종료시 당사자(임대인)의 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 당연히 공제된다고 보는 것이 법원의 입장이다.

 

▶ 대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결[배당이의]

 

1. 민법 제359조 전문은 “저당권의 효력은 저당부동산에 대한 압류가 있은 후에 저당권설정자가 그 부동산으로부터 수취한 과실 또는 수취할 수 있는 과실에 미친다.”라고 규정하고 있는데, 위 규정상의 ‘과실’에는 천연과실뿐만 아니라 법정과실도 포함된다고 할 것이므로, 저당부동산에 대한 압류가 있으면 그 압류 이후의 저당권설정자의 저당부동산에 관한 차임채권 등에도 저당권의 효력이 미친다.

 

다만, 저당부동산에 대한 경매절차에서 저당부동산에 관한 차임채권 등을 관리하면서 이를 추심하거나 저당부동산과 함께 매각할 수 있는 제도가 마련되어 있지 아니하므로, 저당권의 효력이 미치는 차임채권 등에 대한 저당권의 실행이 저당부동산에 대한 경매절차에 의하여 이루어질 수는 없고, 그 저당권의 실행은 저당권의 효력이 존속하는 동안에 채권에 대한 담보권의 실행에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 저당부동산에 대한 경매절차와 별개로 이루어질 수 있을 뿐(즉 압류·추심 규정 준용)이다.

 

한편 부동산 임대차에서 수수된 보증금은 차임채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 이와 같은 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다50729 판결 등 참조).

 

따라서 보증금이 수수된 저당부동산에 관한 임대차계약이 저당부동산에 대한 경매로 종료되었는데, 『저당권자가 차임채권 등에 대하여는 민사집행법 제273조에 따른 채권집행의 방법으로 별개로 저당권을 실행하지 아니한 경우에 저당부동산에 대한 압류의 전후와 관계없이 임차인이 연체한 차임 등의 상당액이 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제됨』은 물론, 저당권자가 『차임채권 등에 대하여 위와 같은 방법으로 별개로 저당권을 실행한 경우에도 그 채권집행 절차에서 임차인이 실제로 그 차임 등을 지급하거나 공탁하지 아니하였다면 잔존하는 차임채권 등의 상당액은 임차인이 배당받을 보증금에서 당연히 공제』된다(대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결, 대법원 2015. 3. 26. 선고 2013다77225 판결 등 참조).

 

☞ 즉 판례에 의하면 연체차임은 임대차종료시 당사자(임대인)의 별도의 의사표시 없이도 보증금에서 당연히 공제된다.

 

2. 그렇다면 공제 충당의 방식은 어떻게 되는가? 임차인 보호의 취지상 소액보증금은 제외하고 나머지 부분에 대해서 공제되는게 맞을 것이다.

 

 

 

 

 

 

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